تبلیغات
تبلیغات متنی
محبوبترینها
بارش‌های سیل‌آسا در راه است! آیا خانه شما آماده است؟
بارش‌های سیل‌آسا در راه است! آیا خانه شما آماده است؟
قیمت انواع دستگاه تصفیه آب خانگی در ایران
نمایش جنگ دینامیت شو در تهران [از بیوگرافی میلاد صالح پور تا خرید بلیط]
9 روش جرم گیری ماشین لباسشویی سامسونگ برای از بین بردن بوی بد
ساندویچ پانل: بهترین گزینه برای ساخت و ساز سریع
خرید بیمه، استعلام و مقایسه انواع بیمه درمان ✅?
پروازهای مشهد به دبی چه زمانی ارزان می‌شوند؟
تجربه غذاهای فرانسوی در قلب پاریس بهترین رستوران‌ها و کافه‌ها
دلایل زنگ زدن فلزات و روش های جلوگیری از آن
خرید بلیط چارتر هواپیمایی ماهان _ ماهان گشت
صفحه اول
آرشیو مطالب
ورود/عضویت
هواشناسی
قیمت طلا سکه و ارز
قیمت خودرو
مطالب در سایت شما
تبادل لینک
ارتباط با ما
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
مطالب سایت سرگرمی سبک زندگی سینما و تلویزیون فرهنگ و هنر پزشکی و سلامت اجتماع و خانواده تصویری دین و اندیشه ورزش اقتصادی سیاسی حوادث علم و فناوری سایتهای دانلود گوناگون
آمار وبسایت
تعداد کل بازدیدها :
1836091128
تلاشی برای توسعه بازار رهن - سایت خبری تحلیلی بنکر
واضح آرشیو وب فارسی:بنکر: سیاستگذاری های دولت ها در بخش مسکن به طور سنتی به دو گروه سیاست های طرف عرضه و سیاست های طرف تقاضا گروه بندی می شود، که در اولی سعی بر این است که با ایجاد مشوق ها و فراهم آوردن امکانات لازم، تولید مسکن خصوصاً از مسیر انبوه سازی افزایش یابد، و در دومی تلاش می شود ضمن تحریک تقاضای مسکن، ساز و کارها و ابزارهای لازم جهت تقویت توان خرید یا اجاره واحدهای مسکونی در اختیار متقاضیان قرار گیرد.به گزارش بانکداران ۲۴ ( Banker )، در کشورمان به وضوح عمده سیاستگذاری های بخش مسکن جانب طرف عرضه را گرفته است. شاید بیشتر به این دلیل که طرف عرضه شامل نهاده هایی از قبیل زمین و پروانه ساخت است که قابل کنترل تر به نظر می آیند، و احتمالاً سیاست های مبتنی بر دستکاری قیمت این نهاده ها در کوتاه مدت به نتیجه ملموس تری می رسند. شاید هم به این دلیل که در کشور زیرساخت های لازم جهت تدوین و اجرای سیاست های طرف تقاضا موجود نبوده است. این در حالی است که در کشورهای توسعه یافته بیشتر سیاستگذاری های بخش مسکن، متوجه طرف تقاضاست، چرا که اولاً در آن کشورها به نظر می رسد نظام بازار آزاد بر اساس صرفه های اقتصادی بازیگران طرف عرضه (توسعه گران، انبوه سازان و...) را به سمت تخصیص کارآمد منابع و بهینه سازی تولید راهنمایی می کند. ثانیاً این طرف تقاضاست که آحاد مردم را شامل می شود، و در مقایسه با سازندگان حرفه ای طرف عرضه، آحاد مردم اند که نیاز بیشتری به راهنمایی ها و حمایت های دولتی دارند. بزرگ ترین متقاضیان مسکن خانوارها هستند، و مسکن عموماً عمده ترین قلم سبد مصرفی خانوارها، و به طور متوسط بزرگ ترین سرمایه گذاری خانوارها در طول حیاتشان است. این سرمایه گذاری بزرگ از محل پس اندازهای گذشته، حال و آینده افراد تامین مالی می شود، و بنابراین ایجاد نهادهایی که امکان تجمیع پس اندازهای کوچک و مستمر افراد را در طول دوران حیات شان تسهیل می کنند، بزرگ ترین گام در راستای تحقق رویای خانه دار شدن آنهاست. این مهم در بازارهای رهن امکان پذیر می شود. بانک های رهنی، موسسات اعتبارسنجی، بیمه کنندگان وام های رهنی، ارائه دهندگان خدمات حساب امانی، خریداران وام های رهنی و... از جمله نهادهایی اند که در بازار پول به توسعه بازارهای اولیه و ثانویه رهن کمک می کنند. در بازارهای رهن فرصت تامین مالی خرید مسکن از طریق تسهیلات مسکن و تنها با ترهین واحد مسکونی موضوع وام رهنی فراهم می شود. بنابراین، با وجود این بازارها افراد می توانند تنها به پشتوانه پس اندازهای هر چند ناچیز گذشته خود، و با اتکا بر ظرفیت درآمدزایی حال و آینده خود، واحد مسکونی خریداری کنند. تلاش برای توسعه بازارهای رهن توجه به توسعه بازارهای رهن در چند سال اخیر در دستور کار دولت قرار گرفته است. مهم ترین اقدام دولت در این زمینه افزایش سقف، مدت و تعداد فقره های تسهیلات رهنی و نیز کاهش نرخ این تسهیلات است. بانک مسکن به عنوان بازوی اجرایی دولت، مسوول اجرای سیاست های دولت در توسعه بازار رهن است. این بانک در حال حاضر در مقیاس قابل توجه به متقاضیان خرید مسکن، وام رهنی اعطا می کند. اندازه این وام های رهنی نیز نسبت به گذشته بسیار افزایش یافته است. در حال حاضر زوجین خانه اولی در تهران می توانند با استفاده از منابع صندوق پس انداز مسکن یکم، پس از سپرده گذاری در بانک مسکن تا سقف 160 میلیون تومان و با نرخ 11 درصد تسهیلات 12 ساله دریافت کنند. یکی از نوآوری های بانک مسکن در حوزه وام های رهنی، راه اندازی بازار «اوراق تسهیلات مسکن» است که با نماد «تسه» در فرابورس ایران معامله می شود. هر ورق در واقع نوعی اختیار معامله است که به دارنده آن اختیار می دهد، در سررسید معلومی، مبلغ مشخصی (500 هزار تومان) را به نرخ معینی (5/17 درصد) از بانک مسکن وام بگیرد. این اوراق مقدمتاً از محل سپرده ممتاز بانک مسکن ایجاد می شود. افراد می توانند با افتتاح «سپرده سرمایه گذاری ممتاز» به ازای واریز مبالغ مشخصی و پس از گذشت مدت زمان معینی «اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن» دریافت کنند. البته به دلیل محدودیت منابع بانک مسکن، گواهی های یادشده تنها به درصدی از سپرده ها تعلق می گیرد. این گواهی ها پس از یک ماه در فرابورس ثبت و با عنوان «اوراق تسهیلات مسکن» قابل معامله می شود. در واقع «اوراق تسهیلات مسکن» امکان معامله «اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن» را در بازاری ثانویه فراهم می کند، و بدین ترتیب وام مسکن در بازار و بر اساس ساز و کار مبتنی بر عرضه و تقاضا قیمت گذاری می شود. از آنجا که بانک مسکن نمی تواند به تمامی متقاضیان وام رهنی با مشخصات یادشده اعطا کند، این بازار را ایجاد کرده تا این منابع محدود (وام رهنی) در بازاری نسبتاً آزاد و بر اساس مکانیسم عرضه و تقاضا در اختیار متقاضیان قرار بگیرد. بدیهی است از آنجا که این وام ذاتاً ارزشمند است، «اوراق تسهیلات مسکن» که نماینده اختیار دریافت این وام است با قیمتی در بازار معامله می شود که نماینده «ارزش ذاتی» و البته «ارزش زمانی» اختیار دریافت وام باشد. بازارهای رهن و تحقق رویای خانه دارشدن واقعیت این است که در اقتصاد، ساز وکاری بهتر از عرضه و تقاضا و نظامی منصفانه تر از بازار آزاد برای تخصیص منابع محدود به نیازهای نامحدود نمی شناسیم. در غیاب ساز و کار بازار آزاد، تمامی نظام های توزیعی جایگزین کم وبیش با مشکلاتی همراهند. به عنوان مثال اگر بانک مسکن تصمیم می گرفت تسهیلات خود را با نظام هایی مانند «جیره بندی» یا «شناسایی مستحق ترین ها» در میان متقاضیان توزیع کند، می توان تصور کرد که تا چه اندازه فساد و رانت از محل توزیع وام های رهنی ایجاد می شد. ولی طراحی بانک مسکن این امکان را برای هر کسی فراهم می کند که البته با پرداخت هزینه ای که بازار آن را مشخص می کند به وام های رهنی بانک مسکن دسترسی یابد. نرخ موثر وام مسکن از اضافه کردن هزینه اوراق تسهیلات مسکن به نرخ وام (5/17 درصد) محاسبه می شود. به عنوان مثال از آنجا که در حال حاضر قیمت بازاری اوراق تسهیلات با سررسید تیرماه 95 چیزی در حدود 100 هزار تومان است، نرخ موثر وام مسکن چیزی در حدود 24 درصد می شود. برخی بر این باورند که این نرخ ها در مقایسه با نرخ تورم بالاست، ولی باید توجه داشت که به هر حال این نرخ ها، نرخ هایی است که منعکس کننده نیروهای عرضه و تقاضاست. یکی از دلایل اینکه بازار حاضر است اوراق تسهیلات مسکن را با قیمت های نسبتاً بالایی معامله کند، این است که نمی توان با نرخ های پایین تری از بانک های دیگر تسهیلات دریافت کرد. به رغم اینکه گفته می شود نرخ تسهیلات بانکی کاهش پیدا کرده است، بانک ها رغبتی ندارند در نرخ های پایین آمده به اشخاص وام پرداخت کنند. ضمناً باید توجه داشت سهولتی که «اوراق تسهیلات مسکن» در دریافت وام ایجاد می کند، و اینکه وثیقه دریافت وام همان واحد مسکونی موضوع رهن است، بر جذابیت وام های رهنی و درنتیجه بالا رفتن نرخ وام های رهنی بانک مسکن افزوده است. در حال حاضر اخذ وام از سایر بانک ها مستلزم طی فرآیندهای طولانی و توثیق وثایق ارزشمند است، که این مورد از توان بسیاری از متقاضیان کم بضاعت خارج است. همچنین در مورد بازار «اوراق تسهیلات مسکن» عموماً گفته می شود که فعالیت های سفته بازان باعث بالا رفتن قیمت اوراق شده است. در این مورد اولاً باید توجه داشت که یکی از عوامل عمده افزایش قیمت ها، کاهش نرخ وام و افزایش سقف وام اعطایی به هر شخص است، چرا که با افزایش سقف وام، امکان خرید خانه برای اشخاص بیشتری فراهم می شود، و بدین ترتیب تعداد متقاضیان وام افزایش می یابد. ثانیاً در غیاب حضور همین سفته بازان ممکن است قیمت اوراق کاهش یابد ولی به طور همزمان «نقدشوندگی» بازار نیز کاهش یابد. کاهش نقدشوندگی از طریق افزایش اختلاف میان قیمت های پیشنهادی خرید و فروش مجدداً به افزایش هزینه معاملات و در نتیجه افزایش نرخ موثر وام می انجامد. بازارهای رهن در کشور در ابتدای مسیر توسعه قرار دارند. بر اساس متغیرهایی نظیر جمعیت، هرم سنی، آمار ازدواج، طلاق، بعد خانوارها و... وزارت راه و شهرسازی برآورد کرده که کشور طی ده سال آینده به تعداد 10 میلیون واحد مسکونی نیازمند است. وام های رهنی بانک مسکن بخش بسیار کوچکی از تقاضای بالقوه بازار را برآورده می کند. امید است در آینده دولت با نهادسازی های بیشتر در سمت تقاضای بخش مسکن، در مسیر توسعه بازارهای رهن و نیز تحقق رویای خانه دارشدن شهروندانمان گام های جدی تری بردارد.
یکشنبه ، ۳۱مرداد۱۳۹۵
[مشاهده متن کامل خبر]
این صفحه را در گوگل محبوب کنید
[ارسال شده از: بنکر]
[مشاهده در: www.tnews.ir]
[تعداد بازديد از اين مطلب: 32]
-
گوناگون
پربازدیدترینها