یک کارشناس برجسته اقتصاد مسکن، با تأکید بر اینکه افزایش مستمر شهرنشینی، آیندهای روشن را برای بازار مسکن رقم میزند، اظهار داشت: در شرایط کنونی، به دلیل رکود حاکم، کمتر سازندهای جرأت آغاز پروژههای جدید را دارد. اما اگر گامهای مؤثری نظیر مهار تورم، کاهش بروکراسی اداری برای سازندگان، و ارائه وامهای هدفمند به درستی پیادهسازی شوند، رکود فعلی بازار شکسته خواهد شد و دستیابی به هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی امکانپذیر خواهد گشت.
چشمانداز بازار مسکن از نگاه یک متخصص
محمد دبیری، در گفتوگو با نمنمک، در خصوص موانع تحقق وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، تشریح کرد: تولید مسکن از فرمول سادهای پیروی میکند که شامل زمین، سرمایه، نیروی کار و تقاضای واقعی است. در صورت نبود هر یک از این عوامل، آمار و ارقام تنها روی کاغذ باقی میمانند. تجربه سال ۱۳۹۲ نشان میدهد که بخش خصوصی، حتی در اوج توانمندی خود، موفق به ساخت حدود ۷۵۰ هزار واحد مسکونی شد. در شرایط فعلی که هزینههای ساخت و قیمت زمین چندین برابر افزایش یافته و دسترسی به منابع مالی محدود است، رسیدن به عدد یک میلیون واحد، امری دشوار به نظر میرسد. این هدف تنها با رویکرد تسهیلگرایانه دولت محقق خواهد شد؛ به این معنی که دولت باید زمین در اختیار قرار دهد، تورم را کنترل کند و وامها را هدفمند سازد. در این صورت، میتوان به نزدیک شدن به این هدف امید داشت.
وی همچنین افزود: بازار مسکن در حال حاضر با رکود تورمی دست و پنجه نرم میکند. این وضعیت به معنای کاهش حجم معاملات در کنار ثبات قیمتهای بالا است. دلیل اصلی این پدیده، عدم ورود عرضه جدید به بازار است؛ چرا که هزینههای بالای تولید و نبود انگیزه کافی، مانع از فعالیت سازندگان میشود. از سوی دیگر، توان خرید خانوادهها نیز برای تقاضای مسکن کافی نیست. این عدم توازن منفی، بازار را در ظاهری بیتحرک نگه داشته، اما در واقع، فشار مضاعفی بر تمامی فعالان این بخش وارد میکند. با این وجود، تقاضای واقعی برای مسکن همچنان وجود دارد و همین نکته، روزنهای از امید را به فعالان بازار نشان میدهد. نیاز هر خانواده به مسکن، به منزله نیروی محرکه اصلی و موتور آینده این بازار خواهد بود.
این فعال صنعت ساختمان، در تشریح مهمترین چالشهای پیش روی تولید مسکن، اشاره کرد: هزینههای ساخت و ساز، شامل قیمت آهن، سیمان، تأسیسات و دستمزدها، به صورت روزافزون در حال افزایش است و حتی در دوران رکود نیز روند کاهشی ندارد. علاوه بر این، هزینههای غیرمولد مانند اخذ مجوزها، عوارض شهری و فرآیندهای بروکراسی اداری، به قدری سنگین هستند که بخش قابل توجهی از تسهیلات بانکی صرف پرداخت این موارد میشود. نتیجه این وضعیت، تخصیص اندک منابع مالی به عملیات اجرایی واقعی است. تأکید میشود که تا زمانی که این دو مانع اساسی برطرف نشود، حتی بهترین نیتها و سیاستگذاریها نیز به نتیجه مطلوب نخواهند رسید.
دبیری خاطرنشان کرد: تجارب گذشته، چه در داخل و چه در سطح بینالمللی، نشان داده است که دولت در نقش مجری پروژههای عمرانی، معمولاً موفقیت چندانی کسب نمیکند. اغلب پروژههای دولتی با تأخیر و کیفیت نامطلوب به سرانجام میرسند. نقش صحیح و کارآمد دولت، تسهیلگری است، نه اینکه خود وارد فاز ساخت و ساز شود. این بدان معناست که دولت باید زمین مورد نیاز را آماده کند، فرآیند صدور پروانهها را سادهسازی کند، نرخ تسهیلات مالی را کاهش دهد و بستر لازم برای امنیت سرمایهگذاری را فراهم آورد. در صورت انجام این اقدامات توسط دولت، بخش خصوصی به خوبی قادر خواهد بود تا مسئولیت اصلی تولید مسکن را به عهده بگیرد.
وی همچنین تاکید کرد: بخش خصوصی، رکن اصلی و ستون فقرات تولید مسکن در کشور محسوب میشود. اما در حال حاضر، این بخش با دشواریهای بیسابقهای روبرو است؛ از جمله کمبود نقدینگی، افزایش چشمگیر هزینهها و ریسکهای بالا. با این وجود، هنوز هم سازندگانی هستند که با وجود این چالشها، پروژههای جدیدی را آغاز میکنند؛ زیرا به خوبی از وجود تقاضای واقعی و مبرم در بازار آگاهند. این روحیه سازندگان، به من امیدواری زیادی میبخشد. تاریخ گواه این است که بخش خصوصی، حتی در سختترین شرایط، راهکارهای نوینی برای خود یافته و پروژههای نیمهتمام را به سرانجام رسانده است.
این کارشناس اقتصاد مسکن، در مورد راهکارهای خروج بازار مسکن از رکود، سه اقدام کلیدی و ضروری را مطرح کرد: نخست، نهضت رفع موانع تولید باید در اولویت قرار گیرد. این امر مستلزم تسهیل بروکراسی اداری و کاهش هزینههای غیرضروری است. دومین گام اساسی، کنترل قاطعانه تورم است؛ چرا که بدون ثبات اقتصادی، هیچ سازندهای انگیزه و جرأت لازم برای شروع پروژههای جدید را نخواهد داشت. در نهایت، پرداخت تسهیلات باید به صورت هدفمند صورت پذیرد. به این معنی که وامها باید مستقیماً به عملیات اجرایی پروژهها تزریق شوند و نه صرف هزینههای جانبی یا مجوزها.
دبیری با قاطعیت اظهار داشت: با اجرای این سه اقدام بنیادین، هم رکود از بازار رخت برمیبندد و هم تولید مسکن به سمت پایداری حرکت میکند. مسکن در ایران نه یک کالای لوکس، بلکه یک ضرورت انکارناپذیر است؛ افزایش جمعیت و گسترش شهرنشینی به معنای آیندهای روشن برای این بازار خواهد بود. اگر بخش خصوصی حمایت لازم را دریافت کند، ظرفیت آن را دارد که نه فقط یک میلیون، بلکه تعداد به مراتب بیشتری واحد مسکونی را به مرحله اجرا برساند.
وی در پاسخ به پرسشی درباره پیشبینی قیمت تمام شده مسکن در نیمه دوم سال با توجه به رشد هزینههای ساخت، گفت: در طول یک سال گذشته، هزینههای ساخت و ساز تقریباً بیش از یک چهارم افزایش یافته است. این افزایش شامل تمامی بخشها، از مصالح و تأسیسات گرفته تا دستمزد نیروی کار میشود. به عنوان مثال، برای یک پروژه متوسط، تنها به دلیل همین تغییرات در هزینهها، چند صد میلیون تومان به مبلغ نهایی اضافه میگردد. بدیهی است که این فشار هزینهای، به طور مستقیم در قیمت تمام شده واحدهای مسکونی بازتاب خواهد یافت.
به گفته دبیری، شدت افزایش قیمت در نیمه دوم سال، وابستگی زیادی به مدیریت تورم و میزان دسترسی سازندگان به منابع مالی دارد. در صورت کنترل مؤثر این دو عامل، میتوان رشد قیمت را در یک محدوده قابل مدیریت نگه داشت. وی در پایان، با در نظر گرفتن تمامی شرایط موجود، ابراز امیدواری کرد که نیاز واقعی و بالای بازار به مسکن، در نهایت مسیر خود را هموار کرده و سازندگان با اتخاذ مدلهای بهینه ساخت و ساز، قادر به جلوگیری از جهشهای قیمتی شدید خواهند بود.
آگهی فردا